金魚店的戰國時代

　　過去一年，金魚街依舊遊人如鯽，不過人再多相信都是外來旅客，且主要來自大陸。通菜街184-186號的兩幢住宅大樓，外牆最近變了裝，髹上了金魚圖案，地下的招牌改成M Plus Hotel聚·居。民政事務總署牌事務處在2018年1月的通報文件顯示，大樓的2、3樓正在申請賓館牌照，看來還未正式營業。

　　這兩幢八層高物業是六十年代的唐樓(香港一般指沒有升降機的舊樓)，我翻查資料後發現它大有來頭，原來曾經是四大探長之一韓森的物業。1991年上映的電影《四大探長》，鄭則仕飾演的江德森，便是影射做過新界區總華探長的韓森，另外三人分別為呂樂、顏剛、藍雄，呂樂也就是《五億探長雷洛傳》中，劉德華扮演的角色。韓森在港府打擊警隊貪污前提早退休，先後潛逃到加拿大和台灣，終身受到廉政公署通緝，直至99年他在台灣病逝。人抓不到，韓森懷疑貪污得來的財富跑不了，律政司在2000年透過民事追討，充公他名下被凍結的資產。韓森家人在06年跟港府達成庭外和解協議，交出當時約值1.4億港元的資產，包括在金魚街這兩幢住宅大樓。當年公務員收入不高，韓森卻擁有一幢又一幢物業，可以想像他的官職如何與收入不相稱。產業署在2010年公開拍賣通菜街184-186號的兩幢住宅大樓，一度未到底價而要收回，最終在同年五月再拍賣，以1.094億港元賣出，部分單位交吉、部分連租約出售，由於交易金額大，主要由五名有實力的投資者出價競投。

　　2014年2月尾，市場傳出消息，業主作價3億港元賣出這兩幢物業，持貨不足4年，價值升了1.8倍，賬面獲利1.9億元。那時地下至三樓以商舖形式租出，四樓以上則改為賓館，提供52個房間，這個消息解釋了為何現在只是其中兩層樓申請賓館牌照。一個月後，負責大樓店舖招租的物業中介在社交網站發帖，指原業主反口拒絕出售物業，並再以更高價3.8億港元放售。帖文又說，兩幢物業獲批圖則提供酒店房間，相信可以迎合大陸旅客的增長需求，加上物業投資氣氛略為好轉，業主才會改變主意。這宗交易最後有沒有成交，反轉整個網絡都找不到下文，因為物業轉到投資者手上，他們多數用公司名義持有，方便轉手炒賣，就算查冊也不一定找到交易詳情。

　　我本來想藉這幢「金魚酒店」，回顧過去一年的魚獲，以便盡快更部落格，因為2018年整個一月是空窗，但愈寫愈挖出有趣的資料，那就乾脆順勢變成金魚街競爭的分析文章。我在早前的文章提過，金魚街商舖租值升幅快過火箭，導致水族業者經營很困難。就以同一段的通菜街204號為例，即是雷強水族行所在的龍普樓，2016年以近1億港元易手，地下店面和二樓租回給原業主，市值租金估計超過16萬港元。簡單折半的話，地舖租金也要8萬，而通菜街184-186號的兩個地舖，打通變成茶餐廳，粗略估計租金至少要16萬港元，如果是經營水族，不管是濕貨或乾貨，經營所得隨時都不足以交租，還未計劃燈油火臘、人工、貨款等成本，同一段的通菜街已經開了幾間茶餐廳，唯獨食肆才能支付這樣的舖租。

　　不過水族生意難做歸難做，過去一年通菜街的金魚店勢力起了結構性改變，專賣東海魚的幸運關掉水渠道的店面，搬到雷強水族行聯乘經營，大陸金魚和日本蘭壽雙線出擊，加上拿到日本動物藥品株式會社飼料的代理。另外雷強對面的橫巷，易手給樓上舖的魚意閣，擴大經營後，盡攬熟客和街客兩條通路，店主一向主打泰國和大陸線金魚。魚意巷旁邊的三角奇則舖位，現在轉為魚藝水族專營金魚，但之前幾個月換了兩個老闆，原因不明。加上傳統的幾間街舖、樓上舖，金魚店競爭不止戰國七雄了。貨源多了，我這種消費者最受惠，單是買魚已經爆缸，根本不會再去想繁殖，這是香港魚市獨有的純買市場現象。